IBS e CBS sobre aluguel: Entenda os impactos da reforma tributária e o marco de 31 de dezembro de 2026
O setor imobiliário brasileiro passou por uma transformação estrutural com a inclusão das operações de locação, alienação, cessão onerosa e arrendamento no sistema de Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS), instituídos pela reforma tributária do IVA dual. As regras, detalhadas pela Lei Complementar nº 214/2025, trazem novos parâmetros para a tributação de receitas imobiliárias, além de estabelecerem a data de 31 de dezembro de 2026 como um marco definitivo para a apuração da valorização acumulada de imóveis.
Anteriormente fora do campo de incidência do ICMS e do ISS, as operações de locação pagavam tributação sobre a renda e ganho de capital, sem incidência sobre o consumo. Com o novo regime, estabelece-se um tratamento tributário específico que afeta investidores, pessoas físicas com carteira imobiliária, holdings patrimoniais e inquilinos em todo o país.
Mudanças nas alíquotas e permanência do ITBI
Para mitigar a carga tributária direta sobre a habitação e o mercado imobiliário, a legislação definiu reduções de alíquotas em relação à referência geral do IVA dual, estimada na casa de 28%. A Lei Complementar nº 214/2025 fixou desconto de 50% nas operações de alienação de bens imóveis (resultando em alíquota aproximada de 14%) e redução de 70% nas locações, cessões onerosas e arrendamentos (alcançando o patamar de cerca de 8,4%).
Apesar do objetivo de unificação tributária sobre o consumo, a reforma preservou a incidência do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), de competência municipal, previsto no artigo 156, II, da Constituição Federal. Dessa forma, as transmissões onerosas continuam sujeitas ao tributo municipal cumulativamente com a incidência de IBS e CBS no regime específico.
Critérios de enquadramento para pessoas físicas
A legislação estabeleceu limiares quantitativos para definir quando a pessoa física passa a ser considerada contribuinte do IBS e da CBS. Os limites dividem-se entre operações de locação e alienação de imóveis:
- Locação: A pessoa física torna-se contribuinte no ano seguinte se auferir receita anual superior a R$ 240 mil decorrente de mais de três imóveis. Caso administre um único imóvel com receita anual acima de R$ 288 mil, a incidência do tributo ocorre no próprio ano-calendário.
- Alienação: A incidência alcança quem realiza mais de três alienações no ano, tributando a partir da quarta operação. No entanto, para imóveis adquiridos há menos de cinco anos, a tributação incide a partir da segunda venda efetuada no mesmo ano.
- Locação de temporada: Locações residenciais por período de até 90 dias ininterruptos passam a seguir o enquadramento de serviços de hotelaria, contando com redução de 40% na alíquota.
O redutor de ajuste e o marco de 31 de dezembro de 2026
Um dos mecanismos centrais da transição tributária é o redutor de ajuste, previsto no artigo 257 da Lei Complementar nº 214/2025. Esse instrumento consiste em um valor vinculado individualmente a cada imóvel, abatido da base de cálculo por ocasião da alienação. O montante corresponde ao custo de aquisição ou ao valor de referência do bem apurado em 31 de dezembro de 2026.
O objetivo do redutor de ajuste é impedir que a nova incidência de IBS e CBS alcance a valorização imobiliária ocorrida sob o regime tributário anterior. Como a data-limite fixada em lei é peremptória, a comprovação formal do valor de referência até o encerramento do exercício de 2026 torna-se indispensável. Laudos técnicos contemporâneos, elaborados por profissionais habilitados com metodologias rastreáveis, funcionam como prova documental sólida para evitar divergências com o Fisco nas apurações futuras.
Adicionalmente, a norma prevê redutores sociais de R$ 100 mil na alienação de imóvel residencial novo, R$ 30 mil na venda de lote residencial e abatimento de R$ 600 mensais por contrato nas locações residenciais.
Impactos em locações comerciais, residenciais e holdings patrimoniais
O impacto econômico do novo regime diferencia a locação comercial da residencial em função do aproveitamento de créditos tributários. Nas locações comerciais, inquilinos pessoas jurídicas sujeitos ao regime regular podem se creditar do IBS e da CBS destacados no valor do aluguel, o que preserva a neutralidade da operação. Já no mercado residencial, inquilinos pessoas físicas não geram créditos, fazendo com que a carga final do tributo seja absorvida diretamente pela ponta moradora.
No âmbito das holdings patrimoniais, criadas nas últimas décadas para otimização fiscal e planejamento sucessório, a alíquota sobre aluguéis reduz a vantagem tributária direta em comparação ao cenário anterior. Contudo, as estruturas permanecem válidas para os propósitos de governança familiar, organização de ativos e prevenção de litígios sucessórios.
Ações de planejamento e adequação técnica
Diante do novo quadro regulatório, proprietários e gestores de ativos imobiliários devem focar em etapas de adequação documental e contratual antes da consolidação das novas regras:
- Providenciar laudo de avaliação técnica individualizada com data-base em 31 de dezembro de 2026 para fundamentação do redutor de ajuste;
- Revisar contratos de locação de longo prazo para incluir cláusulas claras de repasse ou reequilíbrio econômico-financeiro;
- Analisar o perfil do locatário, diferenciando contratos com pessoas jurídicas de locatários pessoas físicas;
- Evitar fracionamentos artificiais de patrimônio ou estruturas societárias sem substância econômica no exterior, mecanismos que desrespeitam as normas tributárias e mantêm o fato gerador no país.
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Este conteúdo foi elaborado com base em informações publicadas por Migalhas. Consulte a publicação original.