Diante do cenário econômico marcado pela taxa básico de juros (Selic) a 14% ao ano, inflação fora da meta e desdobramentos da reforma tributária, investidores do mercado imobiliário enfrentam dificuldades crescentes para manter imóveis alugados. A atratividade dos rendimentos de dois dígitos na renda fixa levanta dúvidas sobre a conveniência de vender um bem destinado à locação para aplicar os recursos no mercado financeiro.
A decisão de desfazer-se de um patrimônio ou insistir na renda de aluguel exige colocar na ponta do lápis os retornos líquidos, os custos operacionais e a incidência de impostos sobre cada modalidade de investimento, indo além dos indicadores gerais de mercado.
Divergência entre valorização do imóvel e preço da locação
Levantamento recente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) aponta que os preços dos imóveis no Brasil registraram alta de 15,78% em julho, enquanto o índice de preços de locação residencial subiu 5,08% no mesmo período. Embora a discrepância sugira que a valorização do bem supera o retorno obtido com o aluguel, especialistas recomendam cautela ao analisar médias nacionais.
O professor Claudio Alencar, do Núcleo de Real Estate da Poli/USP, ressalta que o impacto macroeconômico afeta todo o país com retração do crescimento e juros altos, mas o mercado imobiliário de locação não deve ser analisado de forma genérica. Para uma tomada de decisão fundamentada, é necessário examinar a realidade específica do ativo e da região onde está localizado.
Como calcular o retorno líquido e os custos reais do aluguel
Segundo o planejador financeiro pessoal Sheyne Rogers, da Associação Brasileira de Planejamento Financeiro (Planejar), um erro frequente entre proprietários é considerar apenas o valor bruto do aluguel. A avaliação correta requer o cálculo do retorno líquido (yield), descontando despesas com manutenção, impostos, além do risco de vacância e inadimplência do inquilino.
Rogers observa que uma taxa bruta de retorno com locação próxima de 0,7% ao mês sobre o valor do imóvel é atrativa, porém difícil de atingir. Um patamar de 0,4% bruto — como um imóvel de R$ 1 milhão alugado por R$ 4 mil mensais — já é considerado razoável para cobrir despesas enquanto o bem se valoriza.
No entanto, se a valorização imobiliária local estiver baixa diante da Selic em 14%, o custo de oportunidade de manter um ativo concentrado e com baixo rendimento aumenta. Do mesmo modo, juros elevados tornam o financiamento imobiliário mais caro para os compradores, o que pode pressionar para baixo os preços praticados nas vendas.
Simulação prática: venda e aplicação versus locação do imóvel
Para ilustrar os impactos financeiros das duas opções, uma simulação elaborada por Sheyne Rogers considerou um imóvel comprado originalmente por R$ 500 mil e com valor atual de mercado fixado em R$ 1 milhão:
- Cenário da Venda: Do valor bruto de venda de R$ 1.000.000,00, são deduzidos 6% de corretagem (R$ 60.000,00), escritura e registro (R$ 3.000,00) e reformas para preparação do imóvel (R$ 10.000,00). O ganho de capital tributável resultante é de R$ 427.000,00. Aplicando a alíquota de 15% de Imposto de Renda sobre o ganho ajustado (R$ 64.050,00), o valor líquido recebido pela venda fica em R$ 862.950,00. Caso esse montante seja aplicado no Tesouro IPCA+ 2032 com rentabilidade líquida de 12,37% ao ano, o saldo final estimado atinge R$ 1.726.586,85. Na caderneta de poupança, o rendimento acumularia R$ 1.317.009,18 no mesmo período.
- Cenário da Locação: Para o mesmo imóvel alugado por R$ 4.000,00 mensais (R$ 48.000,00 anuais), projeta-se um mês de vacância por ano (R$ 4.000,00), resultando em R$ 44.000,00 de aluguel efetivo. Deste valor, são descontados a taxa de administração imobiliária (R$ 3.520,00), manutenção anual (R$ 2.400,00), condomínio e IPTU durante a desocupação (R$ 2.500,00), seguros e garantias (R$ 1.200,00) e o Imposto de Renda sobre a renda do aluguel (R$ 9.454,50). O aluguel líquido anual obtido é de R$ 24.925,50, o que equivale a R$ 2.077,13 por mês. Isso representa um retorno líquido anual de 2,49% sobre o valor de mercado de R$ 1 milhão. Se a renda líquida mensal de R$ 2.077,13 for reinvestida no Tesouro IPCA+ 2032 a uma taxa de 12,19% ao ano, acumula-se R$ 215.550,00 ao final do ciclo, ante R$ 185.679,26 na poupança.
Regras tributárias e tributação incidente nos ganhos
As obrigações fiscais exercem papel determinante na rentabilidade real de ambas as estratégias. Na venda ocasional realizada por pessoa física com lucro, o ganho de capital sofre incidência de Imposto de Renda com alíquotas progressivas que variam de 15% a 22,5% sobre a diferença entre o preço de alienação e o valor declarado.
Porém, caso a pessoa física realize mais de três vendas imobiliárias no período de um ano, a Receita Federal passa a enquadrar o vendedor também como contribuinte do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Já no recebimento de aluguéis, a alíquota do Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) pode chegar a 27,5% da renda bruta, motivo pelo qual alguns investidores optam pela criação de holdings imobiliárias para otimização dos custos fiscais.
Perfil do investidor e visão patrimonial de longo prazo
Embora os cálculos apontem maior retorno financeiro imediato para a venda seguida de aplicação na renda fixa, especialistas destacam que a decisão não deve ser puramente matemática e depende do perfil de risco e do planejamento de cada família.
Investidores de perfil moderado ou conservador tendem a preferir a posse de imóveis físicos pela estabilidade patrimonial, aceitando retornos menores em troca de um ativo tangível. Por outro lado, investidores arrojados e sem apego patrimonial ao setor imobiliário tendem a migrar para o mercado financeiro diante de projeções mais favoráveis.
Como o investimento em imóveis possui característica perene de longo prazo, analistas reforçam que os movimentos estratégicos sobre o patrimônio devem considerar um horizonte ampliado, evitando decisões baseadas estritamente em oscilações conjunturais de curto prazo do mercado.
Fonte consultada
Este conteúdo foi elaborado com base em informações publicadas por Seudinheiro. Consulte a publicação original.